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三十而立世茂房地产:“并购王”重回“前十”

时间:2019-10-02 12:01来源:未知 作者:admin 点击:

  小鱼儿高手心水论坛www.303444.com,9月3日,世茂房地产(下称:世茂)发布前8月经营简报显示,期内,世茂累计实现合约销售额约1419亿元,合约销售面积789.1万平方米,分别较去年同期上升41%及30%。5天前,世茂刚刚交付的中期业绩单同样亮眼,期内,世茂首次在半年内实现签约销售额突破千亿,达到1003.4亿元,同比增长38.7%,完成年度2100亿元销售目标的47.8%,在克而瑞发布的百强房企销售业绩排行榜中位列第12位。

  作为闽系房企的代表,世茂曾在2014年一度跃进行业8强之列,并在之后的多年规模失速,连续跌出前十。2017年,世茂首次跻身千亿房企俱乐部,开启了以“并购”方式进行的后千亿时代规模狂奔,成为继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。“并购”的背后离不开世茂“重回前十”的目标,掌门人许世坛从不掩饰对于规模的渴望,且外界一度认为,“重回前十”该是世茂力所能及的事。

  财报显示,上半年,世茂共计新增60幅土地,新增建筑面积1412万平方米,同比增长82.7%,新增土地货值约2500亿元。其中,通过并购方式获得的新增建筑面积约900万平方米,预计贡献货值1800亿元,占整体新增土地货值的约72%,较2018年提升37个百分点。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露,世茂收并购获取的项目很多并未公告,数量不止外界看到的这么多,且其中不乏TOP10房企的身影。

  3月以来,世茂累计耗资200亿元先后从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中接盘了20余个项目。尤其是,在世茂收购的泰禾位于南昌的4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目以及佛山1个项目的部分股权并购行为中,超77亿元的收购款为处于债务压力下“大甩卖”回款的泰禾提供了燃眉之急,充当了泰禾的“白衣骑士”。

  大手笔“并购”行为为世茂赢得了“并购王”的称号,但是,许荣茂并不喜欢这个称号。他表示,“新晋并购王是媒体说的,我们并不希望被这么定义”,“世茂的一系列收并购动作实际是一种‘合作共赢”,“世茂对于土地并购也是有要求的,并购项目的税后利润(率)要达到10~12个百分点,毛利(率)接近30%,下半年我们会更加谨慎,对项目的利润回报要求更高”。

  “并购”获取土地的方式降低了世茂的拿地成本,期内,世茂的平均拿地成本仅为5581元/平方米,同比下降6%。但是,收并购过程中,优质资产和盘活难度大的项目往往会捆绑在一起一揽子销售,这也带来不确定性的风险。以世茂与粤泰合作的五个项目为例,5项目均涉及了诉讼查封事项,并且恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

  谈及下半年的拿地规划,许世坛表示,“世茂基本会将回款的50%用来拿地,等于销售额的40%左右,未来,世茂还将会按照回款的50%去拿项目”。

  一个值得注意的现象是,在经历了连续三年的下滑之后,世茂的库存物业正在持续回升。截至6月30日,世茂的库存物业面积为666万平方米,相比2018年末上涨27%,其中,已竣工库存151万平方米,较期初上涨12%。

  不同于库存物业面积的上涨,世茂的可售资源去化率却在大幅下降,财报显示,上半年,其可售资源去化率仅45.5%,相比去年全年65%的平均去化率下降19.5个百分点。

  对于世茂的新增土储进行城市层级的划分发现,上半年,世茂在一线城市的新增建筑面积占比为11%,土地成本占比21%;二线%;强三四线%;其他三四线%。其中,世茂表现最活跃的区域当属二级城市,而重仓加码的区域则是三四线城市,三四线城市新增建筑面积占比达到了43%。

  2015年以来开启的三四线城市火热的棚改行情,曾吸引了诸多坚守一二线城市的房企迅速进入三四线,并催生了中梁、祥生、碧桂园等一系列房企的规模快速增长。但是,自去年下半年以来,房屋定调“房住不炒”、“回归理性”,棚改退潮,三四线楼市逐渐降温,房企逐渐形成了“撤离三四线”的共识。

  穆迪助理副总裁杨昱颖表示,2018~2020年这3年的棚改目标已经从2015~2017年的1800万套下调至1500万套。此外,政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿,以遏制房价上涨,这两项变化将削弱三四线城市的住房需求。

  不仅如此,自去年下半年至今年6月底的时间内,世茂一直“逆势”加大在三四线城市的布局。因此,克而瑞提醒,在棚改热度降温以及部分三四线城市需求透支的背景下,世茂的此番操作明显略晚,应谨防出现此前面临的库存去化难题。

  中期业绩会中,许世坛对于“重回前十”的态度是,“内部没有这样的想法,主要看市场情况。前进一名或两名没考虑那么多,行业前20也就是20%左右的增速,如果其他房企在增速20%,那我们希望自己可以达到40%甚至更高,反正我们就是要进步,就是要超过同等级同体量的企业”。

  尽管没有直接回答,但是从徐世坛对世茂的下一步规划中,便可读出其对规模的诉求。他表示,“世茂将在第三季度完成去年全年业绩,仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标,下半年,世茂可售资源超过3000亿,若保持上半年50%的去化率,下半年将实现超过1500亿销售额,全年将超过2500亿,增速超40%”。

  2012年,许世坛从父亲许荣茂手中接过“接力棒”走向台前,制定了快速去化的战略,并提出了“3年后世茂将达千亿规模”的目标。

  但是,继2014年以707.8亿元的销售金额跻身行业前十之后,世茂一度规模失速,甚至,有连续四年的时间业绩增长基本停滞。中报数据显示,2013-2016年世茂的合约销售额分别为670亿元、700亿元、670元和680亿元,平均复合增长率仅1%,而同时期行业的平均增长率则为27%。

  2017年,世茂实现销售额突破千亿,重回规模赛道,但这并未让其在排名上有所突破,时至今日,世茂锁定的最好成绩依然是在2014年的行业第8位。

  能否成功回归前十,还要看财务数字上的表现。上半年,世茂实现销售额1003.4亿元位列克而瑞规模排行榜榜单第12位,而招商蛇口及龙湖集团,则分别以1011.92亿元和1056.2亿元的销售额位列榜单第11位和第10位,二者与世茂的销售额差额是8.52亿元和52.8亿元,差距不大。

  销售增速方面,前6月,行业排名前10的房企中,中海地产销售增速最快,同比增幅为28.7%;排名前20的房企平均增速为28.7%,百强房企平均增速仅4%,排在世茂之前的招商蛇口和龙湖集团的销售额同比增速为34.75%和8.8%,均低于世茂近39%的同比涨幅,冲刺前十,世茂具备竞争力。

  对于完成年度目标,许世坛相对乐观,“上半年,规模排名前20的房企增速在12%,世茂的销售同比增速为39%,今年世茂的可售货值超4000亿元,按53%去化率即可保障年度2100亿元目标的实现”。

  但是,实际上,世茂的整体销售情况并非全面乐观。期内,世茂实现销售面积为556万平方米,同比增长23.3%,增速较2018年同期回落43.2个百分点;毛利润率和归属母公司核心净利润率为30.1%和13.7%,较2018年同期下滑0.9个百分点和0.6个百分点,盈利能力下降。

  此外,近期大规模的收购和扩张,也引发了外界对于世茂资金链及债务的关注。截至6月底,世茂的负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元,同比增长19.12%。

  资产负债率方面,世茂也达到了近年来的最高值。据财报,2017年上半年至2019年上半年的三年间,世茂房地产的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%,呈持续走高态势。

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